Vous possédez un bien que vous louez sur Airbnb ou vous envisagez de vous lancer dans de la location saisonnière ? Cette année 2025 marque un tournant important avec l'entrée en vigueur de nouvelles règles qui vont changer la donne pour tous les propriétaires. Entre les obligations DPE renforcées, la fiscalité revisitée et les pouvoirs élargis des communes, il est temps de faire le point pour rester dans les clous !
La France traverse une crise du logement sans précédent, particulièrement dans les grandes villes. La loi anti-Airbnb a été publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024. Le cadre légal pour louer son logement sur Airbnb en France est renforcé, notamment avec une nouvelle réglementation fiscale. La loi Lemeur souhaite limiter la location des meublés de tourisme, notamment en zone tendue.
Cette "loi Le Meur" ne cherche pas à interdire la location saisonnière, mais plutôt à créer un équilibre entre l'activité touristique (essentielle pour beaucoup de territoires) et les besoins en logements des résidents permanents.
Voici une information importante à bien retenir : le DPE est désormais obligatoire pour toutes les locations saisonnières proposées nouvellement à la location et soumises à autorisation de changement d'usage.
En France métropolitaine, ces logements doivent attester d'un DPE classé entre A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, sauf lorsque le logement loué constitue la résidence principale du loueur.
Attention, cette obligation ne concerne pas encore tous les logements, mais elle va s'étendre progressivement. Si vous louez déjà votre bien sur Airbnb, vous n'êtes pas immédiatement concerné, mais il est sage d'anticiper !
Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classes F et E seront progressivement exclues en 2028 et 2034 respectivement, pour les baux de longue durée et les locations saisonnières.
Le DPE n'est pas qu'une contrainte administrative, c'est aussi un atout commercial ! Un bon diagnostic peut vous permettre de justifier des tarifs plus élevés et d'attirer une clientèle soucieuse de son empreinte environnementale.
Pour naviguer sereinement dans ces nouvelles exigences en matière de DPE et éviter les pièges juridiques, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. L'expertise de ce dernier vous aidera à comprendre vos obligations précises et à anticiper les évolutions réglementaires pour protéger votre investissement locatif.
Fini le temps des abattements particulièrement généreux ! La réforme fiscale 2025 aligne progressivement la fiscalité des locations touristiques sur celle des autres locations meublées.
Concrètement, si votre bien est classé (étoiles, épis, etc.) ou si vous proposez des chambres d'hôtes :
Si votre bien n'est pas classé :
Cette évolution fiscale vous incite à professionnaliser votre activité. Considérez la classification de votre hébergement si ce n'est pas déjà fait : les quelques étoiles obtenues peuvent considérablement améliorer votre situation fiscale !
Les maires disposent maintenant d'outils plus puissants pour réguler les locations touristiques sur leur territoire. Les communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires ou celles soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants pourront :
Grande nouveauté : chaque commune a la possibilité de réduire à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale (au lieu de 120 jours actuellement). Paris a d'ailleurs déjà franchi le pas.
Les communes peuvent désormais infliger des amendes plus lourdes :
Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise.
À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Plus de location "cachée" donc !
De nombreux dispositifs existent pour financer vos travaux de rénovation :
Ces investissements améliorent la performance énergétique de votre bien tout en préservant sa valeur locative.
Ces évolutions réglementaires s'inscrivent dans une démarche de long terme visant à professionnaliser le secteur et à le rendre plus durable. Loin d'être une guerre contre Airbnb, ces mesures cherchent à créer un écosystème plus équilibré.
Les propriétaires qui s'adaptent rapidement à ces nouvelles règles prendront une longueur d'avance sur la concurrence. Un logement bien classé énergétiquement, dans les règles fiscales et administratives, devient un véritable atout différenciant sur un marché de plus en plus exigeant.
