Vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Une question cruciale se pose rapidement : faut-il acheter en nom propre ou via une société, comme une SCI ? Ce choix est loin d’être anodin, car il aura un impact direct sur la gestion de votre bien, votre fiscalité et la manière de transmettre votre patrimoine. Alors, quelle est la meilleure option pour votre projet ? On vous aide à y voir plus clair pour prendre la bonne décision !
En achetant en nom propre plutôt qu’en SCI, vous êtes le propriétaire direct du bien, sans intermédiaire. Si vous achetez à plusieurs, vous vous retrouvez en « indivision ». Ce régime a ses propres règles, qui peuvent parfois être contraignantes.
Cette solution a le mérite d'être simple : pas de société à créer et une gestion qui reste directe. C'est le choix le plus courant pour acheter sa résidence principale, car c'est facile sur le plan administratif et cela offre des avantages fiscaux.
La SCI est une entité juridique à part entière, qui devient propriétaire du bien. Vous n'êtes donc pas propriétaire du logement lui-même, mais vous détenez des parts sociales qui correspondent à votre participation dans la société.
Son fonctionnement est défini par des statuts, qui fixent les règles de gestion et de prise de décision. La SCI sert surtout à deux choses : faciliter la transmission du patrimoine et mieux organiser la gestion d'un bien possédé à plusieurs.
Au niveau fiscal, il y a une différence majeure entre la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), où les revenus sont imposés directement au niveau des associés, et la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), qui est imposée comme une entreprise.
En nom propre, si vous êtes le seul propriétaire, les décisions sont simples à prendre. En revanche, en indivision, la règle de l'unanimité peut vite créer des situations de blocage en cas de désaccord.
La SCI offre plus de souplesse, car sa gestion est prévue dans les statuts, qui peuvent fixer des règles de majorité plus pratiques. La nomination d'un gérant simplifie les décisions du quotidien, sans avoir besoin de l'accord de tout le monde à chaque fois.
Pour les couples, notamment non mariés, la SCI permet des montages qui protègent mieux le conjoint ou le partenaire en cas de décès ou de séparation.
Pour mieux visualiser les différences, voici un résumé en quelques points :
En cas de revente, que ce soit pour une personne physique ou une SCI à l'IR, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique. La SCI à l'IS, quant à elle, a l'avantage de pouvoir amortir le bien et de déduire plus de charges.
La gestion des déficits fonciers est aussi différente : en nom propre ou en SCI à l'IR, ils peuvent être déduits de votre revenu global sous certaines conditions, avec des règles de calcul spécifiques.
Un achat en nom propre n'entraîne que les frais de notaire liés à l'achat, sans aucune autre démarche administrative de gestion.
En revanche, la SCI a ses propres exigences, notamment :
Dans un premier temps, le montage juridique doit être décidé avant de signer le compromis de vente pour éviter les complications par la suite.
Voici quelques éléments pour vous guider :
Ainsi, en fonction de votre projet et de vos objectifs patrimoniaux, choisissez l'option qui répond le mieux à vos attentes.
