Caen est une ville moyenne de Normandie qui attire de plus en plus de foyers et d’investisseurs. En 2025, son marché immobilier est dynamique mais encore accessible par rapport à d’autres grandes villes françaises. Les prix ont augmenté ces dernières années, tout en restant cohérents avec le niveau de revenus local et la qualité des services proposés.
Pour réussir un projet, il est utile de se renseigner sur les prix au mètre carré, les quartiers les plus recherchés, la demande locative et les projets urbains qui peuvent influencer la valeur des biens. Un professionnel local, comme une agence immobilière à Caen, peut aussi aider à affiner un projet, mais il est important d’avoir d’abord une vision globale du marché.
En 2025, le prix médian au mètre carré à Caen tourne autour de 3 000 à 3 100 € tous biens confondus, avec une hausse d’environ 11 à 15 % sur un an, et une progression comprise entre 20 et 50 % sur cinq ans selon les sources et le type de bien. Les appartements se situent en moyenne autour de 3 000 € le m², avec des petites surfaces (studios, T1) souvent au-dessus de 3 600 €, tandis que les grands appartements se négocient à des prix plus modérés.
Les maisons ont un prix médian autour de 2 900 € le m², avec une fourchette large selon leur état, leur surface, et leur localisation. Parmi elles, on trouve différentes typologies : maison avec jardin, maison de centre-ville, ou maison de quartier résidentiel. Le neuf est nettement plus cher, dépassant 4 400 € le m², avec une progression d’environ 7 % sur un an. Ces prix s’expliquent par les normes récentes de construction, la localisation souvent proche des quartiers rénovés, et la qualité des prestations (ascenseur, parking, performance énergétique).
Ce marché en croissance reste toutefois plus accessible que dans certaines métropoles régionales comme Rouen, Rennes ou Nantes, offrant ainsi un compromis intéressant entre rendement, prix d'entrée et potentiel de valorisation à moyen terme.
Quartier le plus dynamique avec un centre animé, boutiques, restaurants et commerces. La diversité du bâti permet de trouver des appartements deux pièces, studios et petites maisons de centre-ville. Prix moyen souvent supérieur à 3 600 € le m². Idéal pour ceux qui cherchent la proximité des services et une vie culturelle riche. Demande locative élevée, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs.
Secteurs résidentiels calmes, en pleine rénovation urbaine avec amélioration des espaces publics. Prix moyen autour de 2 500 € le m². Présence de nombreuses maisons avec jardin, souvent prisées par les familles et primo-accédants.
Quartiers récents, bien desservis par les transports (tramway), intégrant logements, bureaux, commerces et espaces verts. Prix supérieurs à la moyenne locale, avec des appartements souvent deux pièces, adaptés aux jeunes actifs.
Zones semi-résidentielles avec des maisons avec jardin et appartements. Cadre familial, présence d’écoles et d’espaces verts, bon compromis entre calme et proximité du centre.
Communes calmes à prix abordables, proches des infrastructures caennaises, cadre de vie paisible et recherché, opportunités attractives pour familles et investisseurs.
Caen compte près de 30 000 étudiants, ce qui soutient une forte demande locative, essentiellement pour des petites surfaces (studios, appartement deux pièces), très prisées par les étudiants et jeunes actifs. Pour garantir un bon taux d’occupation, il est conseillé d’offrir des logements bien entretenus et correctement équipés.
La colocation est fréquente dans les grands appartements, mais nécessite une gestion plus impliquée. Les maisons sont davantage louées à des familles cherchant un cadre plus calme.
En 2025, la hausse des loyers est modérée, avec une moyenne autour de +3,8 % pour les petites surfaces, confirmant une stabilité attractive pour les bailleurs.
Après une période de hausse, les taux d’emprunt se stabilisent autour de 3,5 % en Normandie, offrant un cadre favorable à l’acquisition immobilière. Cette stabilisation permet aux ménages d’envisager plus sereinement un crédit immobilier.
Les projets majeurs renforcent aussi le dynamisme local : l’écoquartier Les Cascades favorisant l’habitat durable; le développement du tramway et la rénovation des réseaux de transport; ainsi que diverses opérations d’aménagement urbain revalorisent certains quartiers, améliorant le cadre de vie et la valeur des biens.
Caen séduit par son dynamisme et sa qualité de vie, qui combinent histoire, culture, nature et commodités. Le centre-ville animé, offre un grand nombre de commerces, boutiques et restaurants, très appréciés des habitants comme des visiteurs. La ville dispose également d’infrastructures sportives de premier plan, notamment le nouveau Palais des Sports qui accueille de nombreuses manifestations (Basket, Handball...), ainsi que le stade Malherbe, emblématique du football local.
Ville historique avec plus de 1000 ans d’histoire en 2025, Caen est connue pour son patrimoine symbolisé notamment par le Château de Caen, fondé par Guillaume le Conquérant au XIe siècle. Ce château abrite aujourd’hui le Musée des Beaux-Arts et le Musée de Normandie, renforçant l’offre culturelle sur la ville. En 2025, la ville organise des événements exceptionnels à l’occasion de son millénaire, faisant revivre mille ans d’histoire à travers des spectacles, expositions et parades.
Les espaces verts occupent une place importante avec de nombreux parcs et jardins où les habitants peuvent se détendre et profiter d’activités en plein air. Parmi eux, le Jardin des Plantes et le Parc de la Colline aux Oiseaux sont des lieux phares.
Caen est bien desservie par un réseau de transports efficace : un tramway moderne, un service de bus étendu, une gare SNCF bien connectée et un aéroport à proximité facilitent les déplacements locaux ainsi que les connexions régionales et nationales.
La situation géographique est un atout supplémentaire, avec un accès rapide aux plages renommées de Normandie comme Deauville, Cabourg ou Ouistreham, offrant ainsi un cadre de vie mêlant vie urbaine et loisirs balnéaires.
La présence d’un important réseau d’établissements universitaires et d’écoles contribue à faire de Caen une ville jeune et dynamique, avec un tissu économique local dense et varié.
Avant d’acheter, il est conseillé de comparer les prix, analyser la cible locative, vérifier l’état du bien et ses charges, et s’informer sur les projets d’aménagement.
Pour en savoir plus sur les aides, démarches et conseils relatifs au logement, il est aussi possible de consulter la Maison de l’Habitat Caen la mer, qui offre un accompagnement de proximité aux habitants dans leurs démarches immobilières.
Pour comprendre vos obligations fiscales et les démarches liées à votre achat, vous pouvez vous référer aux ressources officielles du gouvernement disponible ici : Achat immobilier : quelles sont les cinq étapes clés ?.
