Louer un logement meublé ne signifie pas simplement y laisser quelques meubles. La loi définit précisément ce qu'un propriétaire doit fournir pour que la location soit réellement considérée comme meublée. Un oubli peut coûter cher : bail requalifié, durée de location allongée, fiscalité remise en cause. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer.
Pour vérifier son logement point par point, on peut s'appuyer sur la liste des meubles obligatoires en location meublée détaillée pièce par pièce.
Selon la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le décret du 31 juillet 2015 a ensuite fixé une liste précise d'éléments obligatoires. L'ANIL présente l'ensemble de ces règles sur sa page consacrée à la location meublée.
Le décret impose la présence de :
1. une literie comprenant couette ou couverture ;
2. un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre ;
3. des plaques de cuisson ;
4. un four ou un four à micro-ondes ;
5. un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant une température inférieure ou égale à -6 °C ;
6. la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. des ustensiles de cuisine ;
8. une table et des sièges ;
9. des étagères de rangement ;
10. des luminaires ;
11. du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le texte ne fixe pas de marque ni de gamme, mais tout doit être en état de fonctionnement et en quantité adaptée au nombre d'occupants.
Si le logement ne comporte pas l'ensemble de ces éléments, le locataire peut saisir le juge pour faire requalifier le bail en location vide. Les conséquences sont lourdes pour le bailleur : la durée minimale du bail passe d'un an à trois ans, le préavis du propriétaire change et les règles de loyer peuvent être différentes.
Un logement qui n'est pas réellement meublé ne peut pas bénéficier du régime fiscal de la location meublée. Pour un investisseur en LMNP, c'est tout l'équilibre de l'opération qui peut être remis en cause.
Le plus prudent est de dresser un inventaire détaillé du mobilier, annexé au bail et signé par les deux parties. Il décrit chaque élément et son état, ce qui protège aussi bien le propriétaire que le locataire en cas de litige à la sortie. Il est conseillé de faire ce tour du logement quelques jours avant l'arrivée du locataire, afin d'avoir le temps de remplacer un appareil défectueux ou de compléter la vaisselle.
La liste légale est un minimum. Dans la pratique, les locataires attendent souvent un canapé, un bureau, une penderie ou un lave-linge. Un logement mieux équipé se loue plus vite, attire des locataires plus stables et limite la vacance locative.
Onze éléments, fixés par décret, font la différence entre un logement meublé et une location vide aux yeux de la loi. Les vérifier avant chaque mise en location, et les consigner dans un inventaire, est la meilleure façon d'éviter un litige et de sécuriser son investissement.
